Buscar:
Edición:
Noticias del Día
20-Feb-2018
Valorización de Empresas y la Valorización Inmobiliaria
La valorización de empresas y la valorización inmobiliaria son dos áreas profesionales diferentes en conceptos y técnicas, con procedimientos, conocimientos y experiencias distintas, indicó Alejandro Indacochea; Presidente de Indacochea & Asociados y Profesor de CENTRUM Católica.
Valorización de Empresas y la Valorización Inmobiliaria

 

Alejandro Indacochea; Presidente de Indacochea  & Asociados

 

La diferencia fundamental se da por el objeto a valorizar. En la valorización de empresas, el objeto es una entidad comercial, industrial o de servicios, que desarrolla una actividad económica.

En una valorización inmobiliaria, el objeto es un bien inmueble y la valorización toma en cuenta otros conceptos como son el costo del terreno donde está localizado, el hecho que sea un terreno rústico o urbano, la habilitación permitida, entre otros aspectos a considerar.

En el caso de la valorización empresarial de un negocio es más complejo y dinámico ya que hay que tener en cuenta los valores tangibles y los intangibles, siendo el valor inmobiliario una parte del capital a valorizar que incluye solo los activos físicos.

En algunos casos el inmueble puede ser separado del negocio, para lo cual es necesario evaluar la empresa en forma independiente, teniendo en cuenta los costos de operar en el inmueble.

En la valorización inmobiliaria se utilizan las siguientes metodologías:

  1. La óptica de costo de reposición que implica la sustitución de la infraestructura y del equipo, considerando las amortizaciones por el uso del costo del terreno.
  2. La óptica del mercado (comparativa), que compara los precios de venta de propiedades que tienen características similares a la empresa que se está valorizando. Es el método más usado en el sector.

 

  1. La óptica del rendimiento, determina el valor por el valor actualizado del rendimiento del capital generado por el inmueble.

Un caso interesante que evidencia la diferencia entre lo que es la valorización inmobiliaria con la valorización empresarial es el de un servicentro de venta de combustibles cuya transferencia tenía que ser negociada dentro de los activos de la empresa que se estaba vendiendo.

La valorización inmobiliaria tómo en cuenta el valor del activo comparándolo con otras propiedades similares de la zona y el valor de la inversión llevada a cabo.

Sin embargo, la valorización empresarial que toma en cuenta el valor como negocio a futuro consideró que el servicentro estaba ubicado estratégicamente en una zona que estaba próxima a convertirse en un importante centro turístico del país con un gran potencial de crecimiento para los próximos años, aspecto que el valor inmobiliario no consideraba.

En este caso el valor empresarial del negocio del servicentro, determinado por lo que podía generar como efectivo superaba ampliamente al valor inmobiliario.

La diferencia entre ambos valores tuvo que ser adecuadamente negociada con el valor empresarial dejando de lado el valor como inmueble del servicentro que no consideraba en ese momento lo que el negocio implicaba a futuro.

La situación inversa también es posible en que el valor inmobiliario supere al valor como empresa. Es el caso de otro servicentro de venta de combustible que como potencial de negocio a futuro su uso era menos rentable que como inmueble. Es así que el servicentro fue derruido y la propiedad se destinó a la construcción de viviendas multifamiliares, lo cual económicamente resultaba la mejor opción para el propietario del bien.

Existen dos enfoques básicos al valorizar empresas, en cada uno de ellos existen metodologías, cuya aplicación depende de la naturaleza y el propósito de la valorización.

El primero, es el enfoque de ingresos, se basa en el retorno que generan los activos de un negocio que está en marcha y es el más adecuado de los tres métodos para medir el valor intrínseco de un activo ya que se basa en el valor presente de los flujos de caja generados por el negocio.

Es el método más sofisticado y requiere adoptar una serie de supuestos y técnicas financieras, así como tomar en cuenta el riesgo inherente a los pronósticos del negocio.

El segundo, es el enfoque del mercado que consiste en tomar como referencia empresas que sean comparables con al que estamos valorizando en el mercado a fin de proporcionarnos un indicativo del valor de la misma.

El enfoque de mercado a su vez tiene dos variantes, la primera que toma como referencia el valor de las empresas que cotizan sus acciones en bolsa y la segunda contempla el valor de las transacciones recientes de empresas similares que se han efectuado en el mercado.

CENTRUM Católica no se hace responsable de las opiniones expresadas en las entrevistas y artículos publicados.

Lo más leído

Developed by VIS